宅建勉強 権利関係 時効
こんばんは、しろくまくんです。
今日は時効について考えます。
時効という言葉を聞いたときに思い浮かべることは何ですか？
私は、未解決事件のことを思い浮かべていました。
あと、少し前に話題になっていた休眠口座のことですかね。
今回学んだことは休眠口座のときの時効と近いものがあるのかもしれません。
休眠口座は10年以上動きがないと資産が管理口座に移されます。
宅建の試験でも時効が10年と20年のものが出てきます。
・10年で時効を向かえる場合
所有の意思をもって平穏かつ公然と善意無過失で他人のものの占有を開始したとき
これだとどのようなときか分かりづらいですが、
簡単に言うと、暴力的でなくまた隠すことなく他人のものであることを知らないで、知らないことに落ち度がなく占有しているときです。
こんな状態が起こりうるのかは疑問ですが。
次に、
・20年で時効を向かえる場合
悪意や過失があるとき
10年の場合は何も知らない状態ですが、全て確信犯的に所有しようとしているときは20年となります。
不動産の賃貸借契約を結んでいる人は
建物を占有しているだけで所有の意思はないので
何年住んでいてもここでいう時効は成立しません。
そりゃそうですよね。
ずっと更新し続けて住んでる人に所有権が移るなら
不動産賃貸業は成り立ちませんよね。
つぎは、金銭の貸し借りについてです。
誰かにお金を貸していて10年間その債権を行使しないとその権利は消滅したと主張できます。
これを消滅時効といいます。
消滅時効は利益を受ける側が主張しなければ成立しません。
その主張をすることを、時効を援用するといいます。
しかし、この10年の時効は以下の場合、時効が中断されます。
①裁判上の請求や支払督促申立後の仮執行宣言申立
②差押え・仮差押え・仮処分
③債務の承認
また、法律上、催告していれば6か月以内に裁判上の請求などを行えば時効は中断します。
時効を気にしなければならない状況は作りたくありませんが
そうなってしまった場合は法律をしっかりと理解して
大切な権利を失わないようにしなければいけませんね。
本日はここまでとなります。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
宅建勉強 権利関係 代理
こんばんは、しろくまくんです。
今日は代理結果について勉強しました。
成人になってから代理人を立てる機会はありますか？
普段はなかなかそういった機会はないように思えます。
しかし、マンションに住んでいる方やなにかの組織に属している方は委任状に署名したことがあるのではないでしょうか。
自治会や組合組織の運営など、全ての方が直接参加しない場合に
各人の権限を役員や執行委員に委任して運営にしています。
不動産においても委任状で売買の権限を代理人に移して取り引きを行うことがあります。
ここで委任状が偽物であった場合、実際には代理権が与えられてないので無権代理となり契約は無効となります。
無効となるはずの契約を有効にするための手段として催告がある。
催告とは売主に２週間以内に追認するかどうか答えよとコンタクトをとることです。
追認は、無権代理行為を有効な行為として認める意思表示のことです。
期限内に回答がなければ拒絶されたこととなり
契約は無効となってしまいます。
買い主が善意であれば追認がなされるまでは契約を取り消すこともできます。
さらに、善意かつ過失がなければ無権代理人に対して契約の履行や損害賠償を請求することもできます。
追認を拒否されると契約は無効になるしかないのでしょうか。
いいえ、有効にする方法はあります。
それは表明代理です。
これは相手方に代理権があると信じた方を保護するためのものです。
代理人にある代理権を超えて契約を行った場合に、
相手方に代理人に権限があると信じるべき正当な理由があれば売買契約は有効になります。
表明代理が成立するのは以下の三点です。
①代理人が代理権を逸脱した場合
②代理権を以前与えていた場合
③代理権を与えていないのに代理人であるかのように表示していた場合
本日はここまでとなります。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
日をまたいでしまいましたがまた明日からもよろしくお願いします。
宅建勉強 権利関係 権利能力・意思能力・行為能力
こんばんは、しろくまくんです。
今日は様々な能力について学びました。
タイトルを見ただけで全てを理解できる方は
このブログを読んでも時間の無駄です。
ぼくはちんぷんかんぷんです。
もちろん権利、意思、行為という言葉の意味は分かりますが、
具体的にどのような状況かは想像できませんでした。
民法では、人は生まれながらにして権利能力があると規定しています。
なので、未成年であっても不動産を所有することができます。
しかし、行為能力は未成年保護の観点から制限されています。
行為能力とは、完全な法律行為をすることができる能力のことです。
その能力が制限されているので、未成年は制限行為能力者と定められています。
そのため、不動産を売買するときは法定代理人(親)の同意が必要となります。
成年被後見人という制度があります。
この成年被後見人も法律行為には成年後見人の代理が必要なので制限行為能力者となります。
お年寄りや精神障害によって常に物事を理解できない状態にある者が対象です。
その判断は家庭裁判所の審判でなされます。
これは不動産業界で働く人だけでなく誰にでも
メリットのある制度なので覚えておいて損はないと思います。
最後に意思能力についてですが、これは法律的な意味や結果を正常に判断できる能力のことをいいます。
10歳以下の子どもで理解力がない場合は意思能力はないことになります。
これらの者を意思無能力者といい、意思無能力者の法律行為は無効です。
意識を失う程の酔っぱらいも意思無能力者となり、法律行為は無効です。
本日はここまでです。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
各用語の意味を少しでも理解していただけていれば幸いです。
宅建勉強 権利関係 意思表示
こんばんは、しろくまくんです。
今日は意思表示について書いていきます。
みなさんは何か買う時に意思表示をしていますか？
車や保険など大きな金額のモノやサービスを
購入するときは購入の意思を持って契約書にサインをするので
確実に販売者と購入者で意思表示がなされます。
では、コンビニやカフェはどうでしょうか？
意思表示をしていますか？
土地や不動産の場合は、聞きなれない用語が色々出てきます。
①虚偽表示
②善意/悪意の第三者
③動機の錯誤
①虚偽表示とは、売買する気がないにも関わらず売買の意思表示をすることです。
虚偽表示で成立した売買契約は無効です。
②民法では、善意＝知らない
悪意＝知っている という意味です。
虚偽表示で行われた売買で土地や不動産の所有権がAからBに移ったあと、
BがCにそれらを転売しようとしたら売買は成立するか？
虚偽表示は無効であるからBからCの取り引きも不成立となりそうですが、Cが善意の購入者(虚偽表示のことを知らない)であれば成立します。
虚偽表示は善意の第三者に抵抗できません。
③動機の錯誤とは、土地や不動産を購入する際に動機としていた事象に思い違いがあることです。この場合、動機が売買時点で表示されていたときには無効になると判例がでています。
本日は以上です。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
普段使わない、使っていても意味が異なる用語が
たくさん出てきてとまどいますが、ここに書き出すことで
本を読むよりも理解が深まっている気がします。
明日以降もよろしくお願いします。
宅建勉強 権利関係 民法の基本原則
こんにちは、しろくまくんです。
今日は、前回紹介した「うかる！マンガ宅建士入門2019年度版」の中身についてお話しします。
本書は大きく5章編成となっています。
順番に以下のように構成されています。
1 権利関係
2 法令上の制限
3 税・価格の評定
4 免除科目
5 宅建業法
今後、このブログでは学んだことのアウトプットの場として記事を書いていきます。
分かりづらい、解釈が間違っているなどお気づきの点があればいつでもご指摘お待ちしております。
では、早速ですが、1-1民法の基本原則について。
基本原則は三つです。
・私権は公共の福祉に適合しなければならない
・権利の行使や義務の履行は信義に従い、誠実に行わなければならない(信義則)
・権利の乱用はしてはいけない
契約は、申し込みという意思表示に対して、承諾という意思表示がなされた場合に成立します。
無効になる例
・賭博契約や犯罪の契約など社会的妥当性を備えていない契約
・漠然とした内容の確定していない契約
・実現可能でない契約
・契約の有効要件を満たしていない契約
※有効要件:権利能力、意思能力、行為能力に欠如がないこと。意思表示に欠陥がないこと。
本日は以上となります。
ありがとうございました。
